12只公募REITs年内第二场“季考”成绩出炉业内人士详解部分业绩数据缘

2022年公募REITs第二次季度测试结果几乎全部出炉。

截至7月21日，13只公募基础设施类REITs中，已有12只披露了2022年二季报报告显示，除浙商沪杭甬REIT，华安张江光大REIT，东吴苏源产业REIT外，其余9只产品均盈利日前，《证券日报》记者首次就公募REITs部分业绩数据为何为负采访了业内人士和基金经理，以便市场更好地了解内幕

REITs项目的红利分配

显示可供分配的现金。

对于浙商沪杭甬REIT二季度净利润亏损4651.35万元，业内人士向《证券日报》解释称，净利润为负主要是受高速公路资产折旧摊销影响，不影响现金流比如浙商沪杭甬REIT基建项目采用直线折旧摊销法，高速公路REITs项目采用车流量法，而车流量法前期折旧摊销少，后期折旧摊销多不同的方法导致每个阶段的利润不同同时，疫情也是导致净利润亏损的原因之一，高速公路车流量和通行费都有所下降

上述业内人士表示，REITs项目的业绩和分红主要是根据可用现金来决定的，和净利润没有直接关系。

华安基金相关人士对《证券日报》记者表示，华安张江光大REIT二季度净利润亏损628.35万元，主要是基建项目折旧摊销金额较大，不影响项目现金流和可分配金额。

东吴基金也向《证券日报》记者解释称，东吴苏元产业REIT二季度净利润为—218.38万元「两个项目公司的整体运作稳定，租金保持稳定当季净利润为负的主要原因是租金下调但为了保护基金份额持有人的利益，实行租金减免后，基金管理人将放弃一部分基金管理费，运作管理机构将放弃一部分运作管理费同时，此次租金下调的影响将通过补贴申请和相应的税收减免得到充分解决

谈及租金下调对后续运营的影响，东吴基金表示，疫情导致的短期收益减少对东吴苏源产业REIT的持续运营能力和长期发展没有不利影响。

资产折旧不会影响

REITs现金流和投资者红利

上海证券基金评价研究中心资深基金分析师，博士孙桂平在接受《证券日报》记者采访时表示，一般来说，REITs净利润为负并不代表我国REITs拥有的基础设施资产管理不善由于我国REITs拥有的基础设施资产采用成本法计量，每个季度都需要计提固定资产折旧等费用，这些费用计入营业成本，会降低季度净利润不同的REITs有不同的资产期限和折旧计提方法，导致部分REITs净利润为负，但资产折旧不会影响REITs的现金流和投资者的分红

目前通常用EBITDA来衡量REITs的经营状况虽然三只REITs二季度净利润为负，但已披露二季报的12只REITs二季度EBITDA全部为正，表明REITs整体运行平稳孙桂平进一步分析，不过，不同REIT的经营状况有所分化，博时蛇口产业园REIT，建信中关村REIT，AVIC首钢绿能REIT三只基金二季度EBITDA均实现两位数增长，但部分REITs受疫情影响，二季度经营业绩下滑如吴栋苏洲产业REIT和浙江沪杭甬REIT第二季度EBITDA分别下降55.50%和39.43%，主要是因为其基建资产多位于长三角地区，受疫情影响直接

在孙桂平看来，当前疫情对REITs的影响不具有可持续性，市场不必过于担忧未来，伴随着REITs市场的不断发展，产品数量和规模的不断增加，基础资产类型的不断丰富，REITs的运作和管理将更加成熟，为投资者提供更多的投资标的和投资机会一般来说，REITs具有相对稳定的现金回报，高票面利率，抗通胀，高长期回报率，分散风险等特点配置适合长期持有，但不适合交易型资金过度投机的资产