7月上海二手房成交量止跌：有业主心理预期转变，挂牌量仍在高位

7月，上海二手房单月成交量止跌。

8月8日，据上海链家研究院的监控数据显示，7月份，上海全市共成交二手房1.26万套，环比持平，同比下降37%；成交金额413亿元，环比下降3%，同比下降37%；套均总价327万元/套，环比下降4%，同比持平；成交均价39697元/平，环比下降3%，同比增长1%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾提到，7月下旬，针对房地产市场的利好信号频频释放，虽然具体政策尚未落地，但市场信心有所提振。7月最后一周，带看量和成交量出现比较明显的增长，周成交套数环比增长近20%。7月成交量止跌，暂未出现进一步的下滑。

杨雨蕾指出，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量会存在集中释放的情况，此外，一些购房者预期后续政策会出现放松，考虑到自己的议价能力可能会受到影响，选择落袋为安。

整体而言，目前上海二手房市场的成交节奏依然平稳，价格略有下降。在具体政策落地前，基本面暂未出现明显的变化。

从分环线的成交量来看，7月份外环以外成交6674套，占比53.8%，较6月份增加了1.4个百分点；内环以内和中外环间则分别减少了0.5和1.3个百分点。

据浦东周康板块一经纪人反馈，随着7月下旬官方发声调整优化房地产政策，有些不急售的房东开始将房源撤牌，等待官方细则落地。“一些房东想等政策明朗些再看看，总体来说，撤牌的情况还是少数。”

另据上海浦东一中介门店经理介绍，市场整体仍在底部，没有出现明显的回暖信号。从价格来看，目前暂且稳住，没有再大幅度下探。“有一些刚需客户会过来看房，诚意度较高。”

一些“学区房”板块在前期挤泡沫后，迎来一波成交小高峰。上海浦东梅园板块一经纪人告诉澎湃新闻，5、6月，板块内小区成交量保持低位，且价格随成交量回落而下行。7月份，部分性价比高的房源陆续成交，有学区需求的客户入场。7月中下旬，随着官方利好释放以及小区成交量的上行，部分业主的心理预期有所转变，但整体价格波动不大，“只是原来说的那个价格不卖了，回到之前的挂牌价。比如梅园三街坊，35平方米左右的一套房源，原来客户挂牌490万元，之前说460万元到手能卖，但业主出价到460万元了他不卖，说另有两组客户出价470万元，业主觉得再等等。”

上述梅园板块经纪人称，“一些便宜的、性价比高的房子最近都卖掉了，8月1日一天时间，我们片区两家门店就成交了5单。”

业内人士指出，市场分化情况还是存在，一些区位好、配套好的房源，受市场影响波动始终较小，但一些郊环以外、不临铁的小区，或者是一些房龄较老、面积又大的房源，价格波动的空间更大些。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前来看，市场还是处于相对疲软格局，二手房的挂牌房源继续处于高位运行，而7月份上海二手房成交继续在1.26万套的低位，因此如果要成交必须保证有足够的议价空间。

按照上海中原地产的监测数据，上周上海二手房挂牌新增量升至1.6万套左右，为今年以来的第三高，挂牌量较为活跃，整体价格仍较为松动。

卢文曦认为，“伴随着一系列利好信号，相关政策会有所落地，只是和预期是否匹配的问题，大部分业主还是想借机赶紧促成交易。同时，上海七批次中千万级别的新盘量开始增多，下半年预期也会有比较好的项目推出，在这种情况下，大部分业主还是会趁着这个窗口期先将房源挂牌，政策一旦落地的话，9月份应该是一个很好的时间窗口，可以快速卖掉置换。”

从近期市场成交量来看，卢文曦提到，7月27日—31日，市场日均成交量基本都在500套左右，近几天，日均成交量又回落至400套左右。目前，房地产市场的具体政策细则尚未落地，因此买家观望情绪仍存。

按照上海链家研究院数据，2023年前7月，郊环以外均价同比下跌3%，其余各环线均价相较去年略有增长，外郊环间同比增长3%。

分区域来看，7月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看，金山和奉贤环比增长较多，黄浦、静安等下跌较多。

从成交房源的面积段来看，7月份70-90平的刚需成交占比回升，占比26%，较6月份增加了1.1个百分点。从总价段来看，7月份200万以下的占比36%，较6月份增加了3个百分点。

综合今年前7月来看，300万以上的成交占比增加，其中，400-600万的占比11.8%，增加了1.3个百分点。此外，300-400万、1000万以上等总价段的占比各增加了0.6个百分点。而300万以下的占比61.3%，减少了3.3个百分点。